Na data de 16/09/2024 foi publicada a Lei nº 14.973/2024. Dentre outras disposições, este diploma possibilita que os contribuintes pessoa física e jurídica atualizem a valor de mercado os bens imóveis que são titulares.
Essa mudança é relevante, pois poderá impactar diretamente na apuração do Ganho de Capital quando da alienação dos referidos imóveis. Além disso, para os contribuintes que optarem por realizar a atualização, haverá carga tributária a título de IRPF (pessoa física) ou IRPJ e CSLL (pessoa jurídica), que deve ser recolhida até dezembro de 2024. Em termos práticos, temos a seguinte regulamentação:
| Sujeito | Bem Passível de Atualização | Tributação | Prazos e Formas |
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Pessoa Física |
Bens imóveis já informados na Declaração de Ajuste Anual (DAA) |
4% a título de IRPJ incidente sobre a diferença entre o valor atualizado e o valor histórico (custo de aquisição) | A atualização ocorrerá na forma e no prazo definidos pela RFB. O pagamento do IRPF incidente sobre a atualização deverá ocorrer em até 90 contados de 16/09/2024 |
|
Pessoa Jurídica |
Bens imóveis integrantes do ativo permanente (ativo não circulante, tendo em vista a extinção daquela conta contábil em 2008) de seu balanço patrimonial |
6% a título de IRPJ e 4% de CSLL incidentes sobre a diferença entre o valor atualizado e o valor histórico (custo de aquisição) | A atualização ocorrerá na forma e no prazo definidos pela RFB. O pagamento do IRPJ e CSLL incidentes sobre a atualização deverá ocorrer em até 90 contados do dia 16/09/2024 |
As pessoas físicas que optarem pela atualização dos bens imóveis deverão incluir o valor de atualização (diferença entre o valor final atualizado e o custo de aquisição) na ficha de bens e direitos da Declaração de Ajuste Anual relativa ao ano-calendário de 2024, exercício de 2025, o qual deverá ser classificado como custo de aquisição adicional do bem imóvel.
Por outro lado, as pessoas jurídicas optantes não poderão enquadrar, para fins tributários, o valor de atualização como despesa de depreciação do respectivo imóvel. Por fim, quando os imóveis que sofreram atualização forem alineados, o respectivo Ganho de Capital deverá ser calculado da seguinte forma:
GANHO DE CAPITAL = valor da alienação – [CAA + (DTA x %)]
CAA = custo do bem imóvel antes da atualização
DTA = diferencial de custo tributado a título de atualização
Esta fórmula nada mais é que uma ponderação de quanto o valor de atualização (DTA) poderá ser utilizado para diminuir o Ganho de Capital, de forma que, esta utilização só começará a partir de 3 anos (36 meses) e será implementada, na totalidade, após 15 anos (180 meses). Veja as faixas de ponderação:
| Percentual Utilização | Prazo (meses) | Percentual Utilização | Prazo (meses) |
| 0% | Até 36 | 56% | Entre 108 e 120 |
| 8% | Entre 36 e 48 | 62% | Entre 120 e 132 |
| 16% | Entre 48 e 60 | 70% | Entre 132 e 144 |
| 24% | Entre 60 e 72 | 78% | Entre 144 e 156 |
| 32% | Entre 72 e 84 | 86% | Entre 156 e 168 |
| 40% | Entre 84 e 96 | 94% | Entre 168 e 180 |
| 48% | Entre 96 e 108 | 100% | Após 180 |
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